回想2016年“房住不炒”，住房租赁行业正式举旗的一年，那年我们怀揣着让房子回归居住的初心进入住房租赁行业，愿为远方游子建立一个温暖的家。在国家的领头下，住房租赁行业一路前进，我们经历过同仁的赴美上市，也经历过战友的匆匆退场。2020年，保障性租赁住房政策的逐渐完善，2021年，保障性租赁住房将以近百万的数量正式入局。本文将全面分析2021年保障性租赁住房政策，并总结2022年住房租赁行业的格局与发展。
2020年上半年至年中，以国家为首，基本明确对保障性租赁住房的全面支持，并将保障性租赁住房推上了“实现房住不炒”的神圣地位，多条重磅政策从目标群体、建筑技术、资金、执行权力、未来计划均有详细的安排。第一，保障性租赁住房将重点在人口净流入较大的城市开展，并明确目标群体为“新市民，新青年”。这意味着外来打工者将可以在所在城市申请价格低廉的保障性租赁住房，对于住房租赁行业而言，或有大量现有租客转而申请保障房。第二，明确许可对闲置或低效利用的商业办公、旅馆、工厂、仓储、科研教育等存量房屋改建为保障性租赁住房（实际落地由当地政府决策），并执行民用水电价格。工改住、仓改住，不仅能盘活具有绝佳区位的存量物业，更能获得显著的差价利润，一直以来，住房租赁行业心向往之。第三，明确将保障性租赁住房纳入基础设施的REITs试点项目。这意味着保障性租赁住房更容易获得政府或社会的金融支持。国家为保障性租赁住房设立了一条“VIP”道路，钱、项目、租客！统统“管够”！然而，相信对于住房租赁行业的同仁而言，心中必然充满了一个疑问：保障性租赁住房是“敌”是友？如何真香上车？
2021年5月12日及14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，邀请了北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府参加，这40个城市也将成为大力发展保障性租赁住房的起点。保障性租赁住房，重点城市动辄新增几十万套，全国据不完全统计将超过360万套。对于新建以及存量改造而言，以广州的60万套为例，如果按建设300套/栋的中高层为标准，5年内每天新建1栋才能勉强达标。此外，新建商品房配建保障房的政策，对于新建商品房本是稀缺品的超一线城市可谓是杯水车薪。8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，指出要坚持"留改拆"并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。因此，政府将扩大向社会、向住房租赁民营企业筹集保障性租赁住房。住房租赁民营企业的房屋被政府筹集，犹如自家房屋被政府拆迁，“稳赚不赔”，然而，筹集保障性租赁住房具体如何实施、补贴，只能再看后续更为明确的政策。此外，国家关于保障性租赁住房的政策中对户型有明确表示，户型从宿舍型到三房均有涉及，但以小户型为主，这表明保障性租赁住房的政策将面向不同阶层、家庭阶层的新市民。比如，为企业基础人才基层奋斗者及产业园区配套的多人宿舍、为中高管提供单人间、为已组成家庭的新市民提供两房或三房。以上海2021年11月24日发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》为例，保障性租赁住房的价格将不超过同地段、同品质市场租赁住房的90%。因此，从目标群体、体量、价格上来看，如果不是合作关系，保障性租赁住房或将成为民营住房租赁企业的头号竞争对手。但良性的住房供给侧改革需要保障性租赁住房与市场化住房形成互补与共生的关系。安歆研究院院长蔡兴华表示：保障性租赁住房未来会是一项长期工作。目前各城市普遍处在原有政策衔接、市场深入摸底、科学制定目标阶段。保障性租赁住房一城一策真正落地并实现高质量发展对各参与方来说有很大挑战，需要多方联动不断探索与城市发展要求相适应的住房政策体系，直面痛点难点卡点迎难而上，优化供应的规模结构、空间布局、节奏时序。各参与方要深刻理解人民群众对实现住有所居的朴素期待，多方联动，下更大决心、花更大力气才能解决好住房发展中存在的各种复杂问题、攻坚问题。
根据上面的图表，新市民在超一线城市申请保障性租赁住房的主要条件为“长期在本地居住和工作”，初来乍到的新市民几乎无法申请。一方面，政府是为了保障想要长期及已经长期在当地工作和生活的新市民的利益，另一方面也是为了避免无法长期在当地工作而产生住房资源以及政务资源的浪费。此外值得注意的是，针对新市民的保障性租赁住房申请要求均无收入条件，可以看出，此类保障性租赁住房主要目的是为了无差别吸引各层级人才。符合条件的新市民，很大可能会尝试申请保障性租赁住房。因此，在未来，一般住房租赁企业或将主要成为服务新市民初来乍到的住房第一站，这意味着主要消费群体可能更加年轻。
从2020年国家及地方政府颁发的保障性租赁住房相关政策来看，目标群体、项目数量、项目资金、建筑标准等均有明确指标，其中最为艰难的是庞大的项目数量，还有相对比较复杂的对保障性租赁住房项目本身的要求和指标，筹集是个非常繁重且需要谨慎对待的问题。因此，筹集房源或将成为2021年地方政府的对于保障性租赁住房的第一需求。其次，随着是时代的变迁，品牌租赁住房的运营早已成为消费者心中的服务标准，然而对于政府而言，租赁住房的运营更是政府对新市民关怀的直观体现，然而政府本身并不具备运营租赁住房的职能。因此，与具备“城市关怀”运营能力的住房租赁企业合作，或将成为保障性租赁住房的第二需求。而人民对于保障性租房的需求则更为直观，第一是价格，要便宜；第二是地理，位置还行；第三时间，别等太久。然而，目前，以深圳为例，根据相关新闻消息，深圳保障性租赁住房的供需矛盾仍较为突出，截至11月，深圳公租房轮候库内有34.7万人在排队等待租房，然而深圳在“十四五”计划，才仅新增40万套。如果不出意外，排在队尾的申请者可能要等上2-3年。然而，已经住上的网友则表示，经过两年的轮候排队，住进了深圳最大的公租房小区，一房一厅租金只要800多元，然而上下班要一个多小时的车程。目前保障性租赁住房还暂时无法满足多数新市民的真实需求，从市场的角度而言，谁能满足新市民的真正需求，谁才是真正的“保障性租赁住房”。
2022年，第一，政府或将以某种具体的通道和某种补贴方式向民营住房租赁企业筹集保障性租赁住房；第二，满足人才白领住房保障之余，政府仍需将目光投放至二产三产服务业的住房保障，多人宿舍“一张床”模式或将成为完善保障性租赁住房结构的最后一块拼图；第三，民营住房将与保障性租赁住房从竞争转向共生关系；
